Marketing Inmobiliario: el ladrillo pide ayuda (I)

2 febrero 2007

El boom inmobiliario

Desde 1998 el sector inmobiliario está experimentando un crecimiento que ha llevado en volandas a la economía española, dentro de un fenómeno al que algunos han llamado “la fiebre del ladrillo”. El sector aporta al Producto Interior Bruto más del 18,3%, que representa 7 puntos porcentuales más que hace 10 años.

La oferta alcanza las 800.000 viviendas nuevas anuales, lo que ha convertido a España en el país que más viviendas tiene en relación a su población (510 viviendas por cada 1.000 habitantes).

La tendencia alcista de los precios es constante, moviéndose casi siempre por encima de los dos dígitos (9,8% en 2006).

El importe medio de las hipotecas, indicador asociado al precio de la vivienda, crece y los plazos de vencimiento se alargan alcanzando ya, en algunas entidades los 50 años. En consecuencia, el endeudamiento familiar se ha triplicado desde 1998 (253.042 millones de €), alcanzando niveles récord (800.000 millones de €, 83% del P.I.B.).

Durante estos años, el sector inmobiliario ha sido un buen destino para los capitales de los inversores que buscaban una rentabilidad elevada y (casi) garantizada, lo que también ha contribuido a dinamizar el mercado y a sobrevalorar los precios. En estos últimos meses los inversores están dirigiendo su mirada hacia la Bolsa, dónde ya pueden obtener mayores ganancias.

Muchos son los factores que hacen que el sector inmobiliario sea protagonista de numerosos debates acerca de su futuro inmediato. Unos son defensores de que esta situación se mantendrá durante algún tiempo con crecimientos más moderados. Otros anuncian una ligera caída de los precios con una recuperación pasado unos meses. Finalmente, están los tremendistas, que son quienes anuncian el estallido de la ya famosa “burbuja inmobiliaria”, convirtiendo el “boom” en “crash”.

Un nuevo escenario

La subida de los tipos de interés (3,5%) y la tendencia alcista del Euribor (4,06% en Enero), el exceso de oferta, la preocupación internacional por el elevado nivel de endeudamiento de las familias españolas, la aparición de escándalos relacionados con la corrupción urbanística, a los que algunos llaman “ladrillazos”, la diversificación de riesgos de las grandes constructoras hacia el mercado energético y las continuas noticias en los medios de comunicación alertando a los ciudadanos de la más que “segura bajada de precios” son algunos de los factores que están configurando un nuevo escenario en el sector inmobiliario, marcado por las siguientes tendencias:

  • Ralentización en la venta de inmuebles.Vender cuesta más tiempo, en el caso de los particulares, y mayor esfuerzo comercial en visitas y coste, en el caso de las agencias inmobiliarias.
  • Contención de los precios.En el mercado de obra nueva, las subidas comienzan a ser más moderadas y se prevé un incremento de los precios más moderado para el ejercicio 2007.
  • Presión hipotecaria.En el mercado de segunda mano, el comprador está adquiriendo mayor poder negociador frente vendedores que se han lanzado con un crédito puente a adquirir una vivienda sin haber vendido su anterior vivienda. La ralentización en la venta de inmuebles unido a la subida del Euribor en el último año (del 2,83 en Enero de 2006 al 4,06% en Enero de 2007) está generando una tremenda presión sobre las familias que se encuentran en esta situación y que cuando se presenta la oportunidad de vender, están dispuestos a rebajar sus pretensiones iniciales con tal de llegar a un “acuerdo salvavidas”.
  • Consumo familiar en retroceso.El consumo privado de las familias comienza a verse afectado por la subida de tipos de interés (tasa de avance interanual del 3,6% en 2006 frente al 4,2% en 2005).
  • Dificultad de los jóvenes para acceder al mercado de la vivienda.El que está en la “rueda inmobiliaria”, porque adquirió una vivienda que al revalorizarse le ha permitido acceder a otras más caras, no tiene problema. El problema es para los jóvenes que quieren acceder al mercado inmobiliario y ven como aumentan las barreras de entrada. El mercado está prescindiendo de un público que siempre es muy atractivo para cualquier sector, por tratarse del cliente del futuro. Pero este cliente se está viendo abocado a la V.P.O. o al mercado de alquiler.
  • Cierre de puntos de venta.El descenso de ventas, los elevados stocks de viviendas en las agencias inmobiliarias, el incremento de costes comerciales o la necesidad de invertir en acciones promocionales para estimular las ventas provocarán el cierre de muchos puntos de venta que no tengan recursos para aguantar el tirón. Se trata de una selección natural de la exagerada red de puntos de venta suscitada por la tendencia expansiva de un sector que tenderá a la racionalización eliminando estructuras ineficientes.

4 comentarios

  • EMANUEL MALDONADO C.
    11 años ago

    ME FACINAN LOS TEMAS DE AUDITORIA ESTRATEGICA

  • Jorge Costa Rodriguez
    11 años ago

    Estimados amigos

    Acabo de leer este articulo y me ha parecido muy bueno, pudo ser excelente si hubieron puestos casos y su respectivas soluciones.

    Desde ya mis sinceras fel;icitaciones

    jorge costa

  • Dariel Bencomo
    11 años ago

    Considero importante todo lo abarcado en este material

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